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上海甲級寫字樓在過去十年發(fā)生了日新月異的變化。

制造業(yè)問，為什么你突然就傍上了“金融大款”，再也沒看我一眼。

內資企業(yè)喊，從今以后，我才是你最強的伙伴，給我空間，讓你飛翔。

零售業(yè)說，我愛南京西路！

CBRE于2014年開展了上海甲級寫字樓租戶普查工作，歷時一年的數據核實、匯總、分析，重磅發(fā)布了業(yè)內首份大數據的租戶普查報告。在這份《世邦魏理仕2014年上海甲級寫字樓租戶普查報告》詳盡的用數據的形式記錄了在過去十年，上海甲級寫字樓飛速發(fā)展的“黃金時代”發(fā)生了什么。

50% - 上海進入甲級寫字樓時代

過去十年，上海甲級寫字樓總量由126萬平方米大幅增長至521萬平方米；2013年底，上海甲級寫字樓在全部優(yōu)質寫字樓中的面積占比首次升破50%，標志著正式進入甲級寫字樓時代。作為眾多跨國公司和國內大型企業(yè)的區(qū)域總部，上海甲級寫字樓市場已經發(fā)展成為一個國際性的市場，同時，作為國內交易最活躍、交易金額最大的大宗辦公樓物業(yè)投資市場，上海亦是國內外資本投資中國大宗物業(yè)市場的風向標。

39.8% - 內資企業(yè)貢獻上海甲級寫字樓近四成租戶，份額十年間倍增

盡管目前上海甲級寫字樓市場仍由外資主導，但CBRE普查結果顯示，近年來，內資企業(yè)在上海甲級寫字樓市場的份額增幅巨大。2014年，內資企業(yè)在上海甲級寫字樓市場的租戶數量占比和面積占比分別達到39.8%和36.5%，較10年前提升19.5和18.9個百分點。內資金融企業(yè)的快速成長是內資企業(yè)占比大幅提升的主要原因。

CBRE認為，內資企業(yè)的崛起在宏觀上與上海乃至中國經濟向第三產業(yè)驅動轉型的趨勢相吻合，而在微觀層面上亦反映出國內企業(yè)在經過改革開放三十年的積累、成長后對企業(yè)形象、辦公環(huán)境等方面更高的追求。

33.7% - 金融業(yè)租戶取代制造業(yè)租戶成為上海甲級寫字樓市場最大的需求來源

上海甲級寫字樓的黃金十年，同樣也是中國金融服務業(yè)飛速發(fā)展的十年。根據CBRE的2014年普查結果，金融服務業(yè)的租賃面積比重已從2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三竄升至首位；反觀制造業(yè)企業(yè)的租賃面積占比則由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%，排名滑落至第二位。緊隨其后的三至五位依次為專業(yè)服務業(yè)、IT通信業(yè)和房地產業(yè)。這五大主力行業(yè)代表了上海甲級寫字樓需求的83.2%。

9.9% - P2P和財富管理大量涌現，迅速占到金融服務業(yè)總租戶數量一成

隨著中國金融服務業(yè)的開放和發(fā)展，金融服務業(yè)租戶的多元化趨勢十分明顯。2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)在金融類租戶所有承租面積中的占比高達81.6%，2014年該比例已經下降為63.0%，同時P2P、財富管理、衍生品投資、金融信息服務以及多元化的金融投資和資產管理公司不斷涌現，成為一股不容忽視的力量。值得注意的是，一些新興子行業(yè)小型租戶經營的不穩(wěn)定性亦可能對業(yè)主和周邊租戶造成一定的困擾。

89/190 - 上海是各大服務式辦公室供應商拓展網絡的重點城市

近年來，雷格斯(REGUS)、德事(TEC)、世服宏圖(Servcorp)等服務式辦公室供應商擴展迅猛，其靈活的辦公空間和租期安排、完備的商務配套設施及虛擬辦公服務迎合了眾多小微型企業(yè)以及臨時項目處等用戶的需求，而上海是各大服務式辦公室供應商拓展網絡的重點城市。我們2014年的普查結果顯示，服務式辦公室供應商已經成為專業(yè)服務業(yè)中一個主要的細分板塊，面積占比約為9.7%。據2015年3月CBRE的最新統(tǒng)計，各大服務式辦公室供應商在滬的商務中心總數已經達到89家。

30/75 - 租戶大型化30%的租戶貢獻75%的租賃面積

上海服務業(yè)經濟的不斷發(fā)展壯大推動著租戶的大型化進程。2014年，上海甲級寫字樓租戶的戶均租賃面積為1,154平方米，較2005年的平均面積增加將近一半。外資租戶的2014年戶均面積和面積增長絕對值高于內資租戶，而內資租戶在戶均面積增幅上則相對領先。

過去十年整層租戶的變化情況更體現了上海甲級寫字樓市場的租戶大型化趨勢。整層租戶(指在一棟寫字樓中租用一個整層及以上面積的租戶，他們是項目的主力租戶和租金收入的主要來源，也是租期、租戶品質管理的主體)在此次普查結果中占所有租戶數量的18.5%，較2005年增加5.4個百分點；整層租戶貢獻所有租賃面積的60.9 %，比2005年上升6.2個百分點。而超級租戶是整層租戶中一個特殊群體，在租賃市場中更具有舉足輕重的地位。截止2014年底，上海甲級寫字樓租賃市場中擁有10,000平方米以上的超級租戶有36家 ，僅占全部租戶數量的1%，卻貢獻全部租賃面積的15.0%。

2015-2020: 寫字樓版圖迅速擴張 租戶結構繼續(xù)演變

上海甲級寫字樓版圖將在2015-2020年間迅速擴張，尤其是浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江的大規(guī)模開發(fā)預示著上海商務區(qū)建設在東西軸線基本布局完成后，將在現核心商務區(qū)的南部出現一個嶄新的同樣橫跨浦江兩岸的大型商務中心。隨著新興商務區(qū)和核心拓展區(qū)內的大規(guī)模寫字樓建設，原先位于核心商務區(qū)內的租戶因租金承付能力、行業(yè)特質等方面的差異將采取不同的選址策略，結構性外遷不可避免。據測算，核心區(qū)租戶外遷將大致為核心區(qū)外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。