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近日，國家發(fā)改委印發(fā)《關于加強基礎設施建設項目管理 確保工程安全質量的通知》，提出要加強項目審核把關，嚴把超高層建筑審查關。嚴格執(zhí)行《住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，把超大體量公眾建筑、超高層建筑和重點地段建筑作為城市重大建筑項目進行管理。

其中，對 100 米以上建筑應嚴格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配；嚴格限制新建 250 米以上建筑，確需建設的，要結合消防等專題論證進行建筑方案審查，并報住房城鄉(xiāng)建設部備案；不得新建 500 米以上超高層建筑。

我們認為，這主要和貫徹落實 " 適用、經濟、綠色、美觀 " 新時期建筑方針有關。今年全國兩會，" 碳達峰 "" 碳中和 " 備受關注。為應對氣候變化，我國提出 " 二氧化碳排放力爭于 2030 年前達到峰值，努力爭取 2060 年前實現碳中和 " 等莊嚴的目標承諾。在今年的政府工作報告中，" 做好碳達峰、碳中和工作 " 被列為 2021 年重點任務之一；" 十四五 " 規(guī)劃也將加快推動綠色低碳發(fā)展列入其中。

由于超高層建筑的能耗非常大，無論是供水，還是供電，都需要額外增加設備保持穩(wěn)定運行，不僅如此，超高層建筑的安全風險也很大，如目前我國的消防云梯最大長度在 100 米左右，500 米以上超高層的消防隱患對于消防安全是巨大挑戰(zhàn)。

因此，此次 " 限高令 " 對我國綠色低碳可持續(xù)發(fā)展擁有一定的意義。

01

高層建筑政策日趨嚴厲

從時間上來看，早在 2016 年 2 月的時候，《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》就提出，要強化公共建筑和超限高層建筑設計管理，建立大型公共建筑工程后評估制度。

2019 年 9 月，住房和城鄉(xiāng)建設部《關于完善質量保障體系提升建筑工程品質的指導意見》強調，嚴格控制超高層建筑建設，嚴格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設防審批制度，加強超限高層建筑抗震、消防、節(jié)能等管理。

2020 年 5 月《住房和城鄉(xiāng)建設部 國家發(fā)展改革委關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》強調嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設超高層 " 摩天樓 "，一般不得新建 500 米以上建筑，各地因特殊情況確需建設的，應進行消防、抗震、節(jié)能等專項論證和嚴格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委復核，未通過論證、審查或復核的不得建設。要按照《建筑設計防火規(guī)范》，嚴格限制新建 250 米以上建筑，確需建設的，由省級住房和城鄉(xiāng)建設部門會同有關部門結合消防等專題論證進行建筑方案審查，并報住房和城鄉(xiāng)建設部備案。各地新建 100 米以上建筑應充分論證、集中布局，嚴格執(zhí)行超限高層建筑工程抗震設防審批制度，與城市規(guī)模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配。中小城市要嚴格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。

從定性要求 " 嚴格控制超高層建筑建設 "，到提出具體限高量化指標，對于新建高層建筑，政策日趨嚴厲。

02

建安成本約為普通辦公樓的 3-4 倍

國家對超高層建筑建設的嚴格控制，究其緣由，主要還是與超高層建筑的造價、周期及消防等方面有關，據中國《民用建筑設計通則》GB50352 — 2005 規(guī)定：建筑高度超過 100 米時，不論住宅及公共建筑均為超高層建筑。

從目前來看，各地大多數規(guī)劃建設的超高層建筑主要以辦公樓為主。據克而瑞資管調查整理，40 層以上，高度 100 米以上的超高層辦公樓的建安成本平均約為普通辦公樓的 3-4 倍，建設周期平均約為 2-3 倍；

防火規(guī)范方面，據《高層民用建筑設計防火規(guī)范 ( 2005 年版 ) 》 ( GB 50045--1995 ) 的規(guī)定，當高層建筑的建筑高度超過 250 米時，建筑設計采取的特殊的防火措施，應提交國家消防主管部門組織專題研究、論證。

表：超高層辦公樓與普通辦公樓建造情況對比

數據來源：公開資料，克而瑞資管

也就是說，無論是從建設成本、建設周期還是防火規(guī)范上講，超高層建筑都相對 " 不經濟 "。建設維護超高層建筑所付出的成本遠遠高于普通建筑。從這個角度來講，國家今天的 " 限高令 " 有較深遠的影響意義。

03

各大城市盲目競逐 " 中國第一高樓 "

據世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）發(fā)布的《2020 高層建筑年度回顧》顯示，中國 150 米以上的建筑達到 2395 座，200 米以上建筑達 823 座，300 米以上達 95 座，三項指標均保持全球第一。

隨著我國建造技術的進步，再加上很多地方以建筑高度作為城市現代化的 " 象征 "，因此出現了各地熱衷建造超高層建筑的現象。

然而，摩天大樓并不是越高越好，一方面是超高層建筑相對 " 不經濟 "，另外一方面是動輒上百億的造價，對于很多企業(yè)來說，意味著需要承擔極大的資金壓力。

如某省會城市超高層項目，其規(guī)劃多次被消減，先是從規(guī)劃的 636 米被削減到 475 米，隨后又傳出因資金鏈問題陷入糾紛；某直轄市有名的超高層項目，前期投資號稱達 700 億，然而目前修建已有十多年，且尚未完工。

據 CTBUH 披露，2020 年中國 " 未完成 " 的超高層共有 81 棟，有 66 棟 " 暫停施工 "。

由此看來，超高層項目雖然在建成后會成為城市亮點，但若建不成就成為了污點。再疊加造價、運營、維護等各方來看，超高層建筑未必有想象中那么的美好。

04

對緩解寫字樓市場供應有部分幫助

從超高層建筑常見的寫字樓市場來看，近年來并不樂觀。受經濟增速放緩、貿易爭端的影響，自 2018 年四季度起，一線城市整體辦公市場便處于下行態(tài)勢，進入 2020 年，隨著新冠疫情的爆發(fā)，進一步加重了辦公市場的下跌態(tài)勢。

進入 2021 年，全國重點城市甲級寫字樓經歷了 2020 年四個季度的下行趨勢后，在今年一季度降幅開始出現收窄，至今才企穩(wěn)。

然而在 CAIC 監(jiān)測重點城市中，2021 一季度雖然疫情與 2020 一季度相比已經平穩(wěn)，但其空置率卻依然在上升，其中武漢和廣州上升幅度明顯較大，武漢受疫情影響，租戶退租現象最為嚴重導致 2020 全年凈吸納為負，廣州則源于近期的供應高峰所知。

上海和重慶為僅有空置率下降的城市，截止至 2021 年一季度，上海已經連續(xù) 5 個季度凈吸納量增長且創(chuàng)近年高峰，這從某種程度上體現了上海辦公市場的強韌性，然而，即便如此，截止 2020 年末上海總存量也已經逼近 7989 萬平方米，未來 3 年預計供應量約 1965 萬平方米，整體市場供大于求趨勢明顯。

" 限高令 " 出臺后，對超高層建筑的嚴控，在某種程度上或對緩解市場供應有一定的幫助，但總體上，辦公市場的總量還應進一步控制。不僅僅是辦公市場，商業(yè)、住宅等各方面也需要控制到一個合理的比例。

總體來看，" 嚴格控制超高層建筑建設 " 在綠色低碳發(fā)展方面對 " 碳達峰 "" 碳中和 " 有一定的促進意義，在城市規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展方面貢獻深遠，對于杜絕各大城市盲目競逐 " 中國第一高樓 " 的現象較為有效。

而從平衡整體市場供應方面來看，影響較為有限。對于那些盲目建設高層建筑卻超出當地經濟合理承受能力和運維管理水平的城市來說，效果尤為明顯。